Technisches Gebäudemanagement
Sanitär und Heizung in Nürnberg, Fürth und Erlangen
Heizungswartung vor der Saison, Trinkwasserhygiene nach Trinkwasserverordnung und die Kleinreparatur an der tropfenden Armatur. Aus einer Hand, mit eigenen Fachkräften.
Zwei Gewerke, ein Vertrag
Warum Sanitär und Heizung zusammengehören
In den meisten Gewerbeobjekten hängen Heizung und Trinkwasser an derselben Anlage, dem zentralen Wärmeerzeuger mit angeschlossenem Speicher. Wer die Heizung wartet, sieht dieselben Leitungen, Pumpen und Armaturen, die für die Warmwasserbereitung zuständig sind. Getrennte Verträge für beides bedeuten meist zwei Anfahrten für dieselbe Technik.
Deshalb machen unsere Techniker beides im selben Termin: Wartung, Kleinreparatur und die Meldung, was sich anbahnt, bevor daraus ein Ausfall wird.
Heizung
Heizungswartung vor der Saison
Vor Beginn der Heizperiode gehen wir Kessel oder Wärmepumpe, Pumpen, Ausdehnungsgefäß und Regelung durch, nach Vorgabe des Herstellers. Eine Anlage, die im Sommer unbeachtet bleibt, zeigt ihre Schwächen zuverlässig am ersten kalten Tag, wenn jede Werkstatt ausgebucht ist.
Bei älteren Anlagen prüfen wir zusätzlich die Wasserqualität im Heizkreis. Zu hartes Füll- und Ergänzungswasser setzt sich als Kesselstein ab und senkt den Wirkungsgrad, lange bevor irgendetwas ausfällt.
Was nicht zu unserer Wartung gehört
Die Feuerstättenschau und die Abgasmessung sind eine hoheitliche Aufgabe des zuständigen Schornsteinfegers. Diese Prüfung machen wir nicht und dürfen sie auch nicht übernehmen. Wir stimmen unsere Wartungstermine aber gerne mit dem Kehrtermin ab, damit nicht zweimal im Jahr jemand vor derselben Anlage steht.
Trinkwasserhygiene
Die Gefährdungsbeurteilung nach Trinkwasserverordnung
Wer Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit zur Verfügung stellt, etwa als Vermieter eines Gewerbeobjekts mit eigener Warmwasserbereitung, unterliegt der Trinkwasserverordnung. Betroffen ist eine Anlage, deren Speicher mehr als 400 Liter fasst oder bei der zwischen Erwärmer und Entnahmestelle mehr als drei Liter in einem Leitungsstrang stehen, den Zirkulationsrücklauf nicht mitgerechnet. Das trifft auf die meisten Anlagen jenseits des Einfamilienhauses zu.
Die Gefährdungsbeurteilung hält fest, wo im System Stagnation, zu niedrige Temperaturen oder tote Leitungsstücke ein Risiko darstellen. Sie ist die Grundlage für den Spülplan und für die Bewertung, wenn eine Legionellenprüfung einen auffälligen Befund liefert.
Legionellen
Probenahme und Untersuchung durch das Labor
Bei gewerblicher Abgabe von Trinkwasser ist die turnusmäßige Untersuchung auf Legionellen im Regelfall alle drei Jahre fällig, bei öffentlicher Tätigkeit jährlich. Untersuchung und Probenahme dürfen nur von einer zugelassenen, nach DIN EN ISO/IEC 17025 akkreditierten Untersuchungsstelle kommen, und die Probenahme lässt sich nicht getrennt vom Untersuchungsauftrag vergeben.
Unsere Techniker nehmen die Proben an den vorgeschriebenen Entnahmestellen, im Auftrag und nach den Vorgaben des Labors, das die Untersuchung durchführt. Die Bewertung der Messwerte, die Einordnung nach technischem Maßnahmenwert und die Meldung an das Gesundheitsamt bei einem auffälligen Befund liegen beim Labor, nicht bei uns. Was danach an der Anlage zu tun ist, etwa eine thermische Desinfektion oder der Austausch eines toten Leitungsstücks, setzen wieder unsere Handwerker um.
Stagnation
Spülpläne bei Leerstand und selten genutzten Strängen
Trinkwasser, das länger als 72 Stunden in der Leitung steht, gilt als Betriebsunterbrechung im Sinne der einschlägigen Regeln zur Trinkwasserhygiene. Danach steigt das Risiko für Keimwachstum spürbar. In Objekten mit Leerstand, selten genutzten Nebenräumen oder saisonal geschlossenen Bereichen reicht der normale Betrieb oft nicht aus, um das zu verhindern.
Für diese Stellen legen wir einen Spülplan an: welche Entnahmestelle, in welchem Abstand, durch wen gespült wird. Jeder Spülvorgang wird protokolliert, damit im Bedarfsfall nachvollziehbar ist, dass die Stagnation aktiv bearbeitet wurde und nicht einfach hingenommen.
Warmwasser und Filter
Temperatur und Rückspülfilter
Legionellen vermehren sich am besten in lauwarmem Wasser. Die anerkannten Regeln der Technik verlangen deshalb am Speicheraustritt mindestens 60 Grad, im gesamten Zirkulationsrücklauf mindestens 55 Grad. Wir messen diese Werte bei der Wartung nach und stellen die Regelung nach, wenn sie abweicht.
Der Rückspülfilter am Hausanschluss schützt Armaturen und Warmwasserbereiter vor Sand und Rostpartikeln aus dem Versorgungsnetz. Ein zugesetzter Filter senkt den Druck im gesamten System, oft lange bevor jemand eine schwache Dusche als Ursache erkennt. Wir spülen ihn nach Herstellervorgabe in festen Abständen.
Kleinreparatur
Tropfende Armaturen und Alltagsschäden
Eine tropfende Armatur, ein laufender Spülkasten oder ein klemmendes Ventil sind für sich genommen kein Notfall, summieren sich aber über ein ganzes Objekt zu spürbaren Wasser- und Energiekosten. Solche Kleinreparaturen erledigt der Techniker im selben Termin wie die Wartung.
Abwasser
Hebeanlagen und Abwassertechnik
Abwasserhebeanlagen fördern Wasser aus tiefer liegenden Bereichen, etwa Kellergeschossen oder Tiefgaragen, in den Kanal. Fällt die Pumpe aus, steht das Abwasser dort, wo es keinesfalls hingehört. Die einschlägige Norm verlangt für den Betrieb solcher Anlagen die Wartung durch einen Fachkundigen: in Gewerbebetrieben alle drei Monate, in Mehrfamilienhäusern alle sechs. Dazu kommt die monatliche Kontrolle durch den Betreiber selbst, der dabei mindestens zwei Schaltspiele beobachtet.
Wir übernehmen die turnusmäßige Wartung, tauschen Verschleißteile wie Rückschlagklappen und Dichtungen und protokollieren jeden Termin, damit die Frist nicht von einer Erinnerung abhängt.
Wenn es eilt
Vom Wartungsfall zum Schadensfall
Die meisten Themen auf dieser Seite sind planbar. Bricht eine Leitung tatsächlich, steht die Hebeanlage komplett oder läuft die Heizung an einem Wintertag aus, ist das kein Wartungsfall mehr. Gemeldet wird das über dieselbe Nummer, erreichbar rund um die Uhr. Was danach passiert, steht bei der Schadensanierung .
Im selben Technikraum steht meist auch die Unterverteilung. Wenn ohnehin jemand vor Ort ist, lässt sich die DGUV-V3-Prüfung auf denselben Termin legen. Das spart Ihnen eine zweite Zutrittsrunde durchs Objekt.
Häufige Fragen zu Sanitär und Heizung
Übernehmen Sie die Betreiberpflichten?
Wir übernehmen die Ausführung und die Dokumentation der prüf- und wartungspflichtigen Anlagen. Die Betreiberverantwortung bleibt beim Eigentümer, wir sorgen dafür, dass er sie nachweisen kann.
Wer nimmt die Proben für die Legionellenprüfung?
Unsere Techniker entnehmen die Proben an den vorgeschriebenen Stellen, im Auftrag und nach den Vorgaben des akkreditierten Labors. Die eigentliche Untersuchung der Probe macht ausschließlich das Labor, das ist so vorgeschrieben und wird von uns nicht abgekürzt.
Was steht in einem Spülplan?
Welche Entnahmestellen selten genutzt werden, in welchem Abstand dort manuell gespült wird, und wer das protokolliert. Ein Spülplan ist nur für die Stränge nötig, an denen der normale Betrieb keinen ausreichenden Wasseraustausch mehr sicherstellt, etwa bei leerstehenden Einheiten oder selten genutzten Nebenräumen.
Prüfen Sie auch den Schornstein und die Abgaswerte?
Nein. Die Feuerstättenschau und die Abgasmessung sind eine hoheitliche Aufgabe des zuständigen Schornsteinfegers, die lässt sich nicht an uns übertragen. Wir übernehmen die technische Wartung der Heizungsanlage selbst und sprechen uns bei Terminen mit dem Schornsteinfeger ab, wo es sinnvoll ist.
Sanitär- und Heizungstechnik im Objekt sichten lassen
Baujahr und Typ der Heizung, dazu die Größe der Warmwasseranlage. Damit lässt sich schon am Telefon sagen, was bei Ihnen regelmäßig fällig wird.